1月地產(chǎn)銷量下滑基本符合預(yù)期，同時(shí)普遍認(rèn)為2月份銷售也將會(huì)略顯平淡，地產(chǎn)銷量的回升可能需要等到春節(jié)之后才會(huì)出現(xiàn)。與之前明顯變化的是新開(kāi)工意愿略有回升，同時(shí)一二線城市開(kāi)發(fā)商對(duì)于房?jī)r(jià)的回暖較為樂(lè)觀。此外，由于春節(jié)臨近，開(kāi)發(fā)商推盤意愿明顯下降。

1月商品房成交量出現(xiàn)季節(jié)性回落，預(yù)計(jì)2月份銷量將維持弱勢(shì)。開(kāi)發(fā)商一致表示，一月份房地產(chǎn)銷量出現(xiàn)明顯回落，一方面天氣寒冷影響人們的看房意愿導(dǎo)致訪客量下降，另一方面春節(jié)臨近以及地產(chǎn)政策的不明朗也會(huì)延遲消費(fèi)者的購(gòu)房計(jì)劃，比如不動(dòng)產(chǎn)登記政策如何實(shí)施以及一線城市的限購(gòu)政策是否會(huì)有變化。

一二線城市開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為后期房?jī)r(jià)將出現(xiàn)回升，主要受益于成交量的回暖以及庫(kù)存壓力的減緩。從開(kāi)發(fā)商的反饋來(lái)看，一二線城市的房?jī)r(jià)實(shí)際上自身出現(xiàn)了分化，2014年城市中心區(qū)域的房?jī)r(jià)實(shí)際上并未下降，而相對(duì)偏遠(yuǎn)的周邊地區(qū)下降較多，而且大多是新房，所以我們看到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就顯示房?jī)r(jià)明顯回落。

總體而言，預(yù)計(jì)今年一季度房?jī)r(jià)將呈筑底持平甚至略有上升的狀態(tài)，成交量的逐步回暖讓開(kāi)發(fā)商對(duì)上半年房?jī)r(jià)的預(yù)期普遍較樂(lè)觀。

開(kāi)發(fā)商推盤意愿處于低位，而新開(kāi)工意愿總體上穩(wěn)中有升。1、2月份開(kāi)發(fā)商將以消化庫(kù)存為主，直到2月底之前開(kāi)發(fā)商的推盤意愿都會(huì)比較弱，主要還是受到春節(jié)因素的影響。另外由于新房庫(kù)存數(shù)量仍然維持在相對(duì)較高的水平，開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易啟動(dòng)新的項(xiàng)目工程，但是從新開(kāi)工意愿來(lái)看，總體上穩(wěn)中有升。

從開(kāi)發(fā)商的反饋來(lái)看，各城市自身的成交結(jié)構(gòu)也存在一定的差異。一線城市二手房市場(chǎng)相對(duì)活躍；二三線城市在持續(xù)地吸引新增人口定居，同時(shí)交通方面尚屬便利，所以二三線城市的年輕人較傾向于購(gòu)買新房或次新房，因而一手房市場(chǎng)體量較大。

二手房方面，成交也出現(xiàn)季節(jié)性下滑，與新房一樣需要等到春節(jié)之后才有可能出現(xiàn)改善。總的來(lái)看，短期內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)在一季度仍然將維持下降趨勢(shì)，但會(huì)逐步收窄，同時(shí)一些中心地帶二手房?jī)r(jià)格仍在上漲。此外，值得關(guān)注的是臨近春節(jié)房貸略有收緊，但地產(chǎn)中介認(rèn)為春節(jié)后會(huì)有改善。

1月二手房成交量季節(jié)性下滑，該弱勢(shì)將延續(xù)至春節(jié)之后。1月二手房市場(chǎng)表現(xiàn)普遍符合地產(chǎn)中介之前的預(yù)期，部分城市銷量在12月爆發(fā)的增長(zhǎng)之后出現(xiàn)了一到兩成的下滑，實(shí)際上有些城市在12月中旬已出現(xiàn)到訪量和認(rèn)購(gòu)量的下降。需要注意的是，深圳1月二手房的銷量穩(wěn)中有升，與其它一線城市有明顯區(qū)別。

二手房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)一季度將延續(xù)之前的下跌趨勢(shì)，但是核心地段房?jī)r(jià)仍在上行。地產(chǎn)中介認(rèn)為房?jī)r(jià)在最近兩個(gè)月將延續(xù)下跌趨勢(shì)。對(duì)于一些以剛性需求和改善性需求為主的二手房，價(jià)格較為穩(wěn)定。此外，部分城市也出現(xiàn)了由于淡季需求量有所萎縮，部分房東希望盡早達(dá)成協(xié)議而選擇讓利出手，所以導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)下降。

總體而言現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量較為平穩(wěn)，地產(chǎn)中介對(duì)于上半年總體仍然偏樂(lè)觀。

地產(chǎn)中介對(duì)上半年的銷售預(yù)期比較樂(lè)觀：一方面一、二線城市的庫(kù)存壓力有所減輕，同時(shí)今年供應(yīng)可能有所減少，另一方面春節(jié)前到3月中下旬仍可能會(huì)有相關(guān)政策利好，這些都有利于推高市場(chǎng)情緒。

銀行房貸略有收緊，預(yù)計(jì)春節(jié)之后會(huì)有改善。春節(jié)之前銀行的資金略偏緊張。部分城市，如杭州，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸的難度有所增大且發(fā)放速度減慢。此外深圳的銀行上調(diào)了首套房利率，而且房貸的額度總量偏低。因此短期內(nèi)銀行房貸收緊會(huì)略有影響，但是地產(chǎn)中介普遍認(rèn)為春節(jié)之后會(huì)有改善。

張程航 莫尼塔分析師，本文節(jié)選其調(diào)研報(bào)告