海棠灣的開發(fā)架構為政府作為一級開發(fā)，其行政構架從2007年正式成立，成立國有開發(fā)公司，負責整個區(qū)域內(nèi)的水、電、路等的公共配套建設。

按照規(guī)劃，海棠灣綜合度假區(qū)的高端項目包括：亞洲最大的免稅店、全球最頂級的濱海酒店帶、頂級游艇碼頭、不夜城、集傳統(tǒng)民俗與現(xiàn)代風格于一體的風情小鎮(zhèn)、現(xiàn)代化運營模式的總部經(jīng)濟與金融產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等。

在投資界看來，海棠灣綜合度假區(qū)的開發(fā)機會也是三亞大規(guī)模投資的絕佳機會。面對蜂擁而至的海內(nèi)外投資者，三亞政府顯得異常冷靜、理性，“海棠灣開發(fā)招商壓力不大，相反需要挑商、擇商?！编囍腋笔虚L對《中國經(jīng)濟周刊》說。

至于海棠灣的投資中是以中資還是外資為主，海棠灣管委會副主任吳鐘斌說很難統(tǒng)計，“有些項目是中資的，但也有外資參與合作，因為股東結構是全球的，所以外資究竟占多大比例，也難以統(tǒng)計。但無論是中資還是外資，實際運作項目的主體都在三亞注冊了實體公司?！?/p>

酒店走廊

目前似乎已經(jīng)沒有什么可以阻擋人們對三亞旅游度假的向往和熱情，即使是在2013年春節(jié)期間，央視在黃金時間連續(xù)曝光三亞旅游的種種宰客行徑，三亞旅游潮依然是熱浪滾滾，特別是其高端旅游市場以前所未有的態(tài)勢加速襲來。

“三亞主城區(qū)已經(jīng)開業(yè)的免稅店，2013年春節(jié)期間單天購買力最高超過了3000萬元，而且此購買力還是在人均次限購8000元人民幣的前提下?！?吳鐘斌副主任解釋說，政府希望通過海棠灣免稅店來緩解市內(nèi)單體免稅店的壓力，為旅游產(chǎn)業(yè)鏈帶來更多的空間。

在此背景下，三亞市政府決策提速海棠灣開發(fā)。如原計劃2014年開業(yè)的亞洲最大免稅店——三亞海棠灣國際購物中心，已經(jīng)改為2013年年底就完工并試運營。

除了亞洲最大免稅店的誘惑力，從三亞的整體旅游設施看，海棠灣綜合度假區(qū)的最大魅力之一，應屬其高檔酒店板塊?！昂Ｌ臑车母邫n酒店建設規(guī)模，僅用5年時間就快趕上亞龍灣20年的發(fā)展?！眳晴姳笮蜗蟮乇扔鞯?。

在海棠灣的規(guī)劃中，將濱海一線的最佳地段劃定為“酒店帶”，規(guī)劃建設32家國際知名品牌酒店。這些品牌包括豪華精選、喜來登、康萊德、希爾頓逸林、萬麗、凱賓斯基、威斯汀、洲際、索菲特、君悅、香格里拉、四季、W、瑞吉、蒙太奇、亞特蘭蒂斯、華爾道夫、文華東方、麗思卡爾頓、萬豪、皇冠假日、溫德姆至尊等等。

截至目前，海棠灣的酒店開發(fā)已累計投資400多億元，已有7家品牌度假酒店開業(yè)，客房總量已近3000間。

“海棠灣濱海酒店帶2016年前后絕大部分開業(yè)后，在22公里長的海岸線上，規(guī)劃如此高端、國際品牌酒店如此集中、檔次如此之高、度假元素如此齊全，可以預見，海棠灣將成為世界上少有的國際品牌酒店最集中的走廊。”吳鐘斌說。

已于2012年開業(yè)的海棠灣喜來登酒店的駐店經(jīng)理黎紋良說，隨著知名度的提升，營銷力度的進一步挖掘，今年酒店住房率預計達48%左右，基本達到開業(yè)初的預期目標。

為了滿足不同旅游人群的高、中、低旅游需求，除了沿海岸的高端品牌酒店外，海棠灣還在二線地段規(guī)劃建設中端酒店，三線地段建設具有當?shù)靥厣娘L情小鎮(zhèn)，這些相對低端但非常有特色的旅店，與濱海高端酒店形成互補。

BT建設模式引關注

在海棠灣現(xiàn)場采訪中，5個風情小鎮(zhèn)因其設計風格和其背后的BT建設模式引發(fā)了媒體和學界的特別關注。

據(jù)介紹，海棠灣鎮(zhèn)95%以上人口都集中在整個鎮(zhèn)三分之一的面積上。根據(jù)海南省委、省政府的戰(zhàn)略部署，在“十二五”期間實現(xiàn)海棠灣撤鎮(zhèn)設區(qū)。全鎮(zhèn)總人口大約5萬人，基本要實現(xiàn)挪地居住。這是一個相當浩大的工程，于三亞甚至海南來說，都是史無前例的。

海棠灣在沿國道兩側交通較便利的地方根據(jù)不同地形特色，建設宜居宜住、宜商宜旅的風情小鎮(zhèn)，就近安置附近居民。全鎮(zhèn)有22個村委會，全部搬到風情小鎮(zhèn)里居住，每個小鎮(zhèn)規(guī)模1000人到幾千人不等。這是一個“雙變”的課題，從農(nóng)村到社區(qū)，從農(nóng)民到居民，尤其后者更難。

從目前摸底情況來看，基本上每家每戶都有單獨的聯(lián)排低層住宅。